Archiv für den Monat: Juni 2015

Achtung bei Immobilientransaktionen ab morgen

Achtung bei Immobilientransaktionen ab morgen

Auf Grund von Verordnungsänderungen sind bei Immobilientransaktionen ab 1.7.2015 Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr gemeinsam vom Treuhänder abzuführen. Die Grundbuchseintragungsgebühr (1,1%) wird nicht mehr vom Gericht direkt dem Käufer vorgeschrieben. Der Käufer hat daher bei Selbstberechnungen die gesamten Gebühren auf das Anderkonto des Treuhänders zu überweisen. Dies sollte bei der Vertragsgestaltung nicht vergessen werden.

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Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen?

Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen?

In der Praxis von Hausverwaltungen und in der Lebenswelt von Mit- und Wohnungseigentümern kommt folgende Situation häufig vor:

Die Eigentümergemeinschaft fasst anlässlich einer Hausversammlung einen Mehrheitsbeschluss, zum Beispiel einen Beschluss über die Durchführung einer Generalsanierung und die damit verbundene Anhebung der Reparaturreserve. Ein Jahr später kommt die Sinneswandlung (aus welchen Gründen auch immer, etwa wegen eines Wechsels der Mehrheitsverhältnisse) und es wird ein neuer Mehrheitsbeschluss gefasst, aber diesmal mit folgendem Inhalt: “Der Beschluss über die Abstimmung über die Generalsanierung und die damit verbundene Anhebung der Reparaturreserve ab Jänner ….., der am ….. ausgehängt wurde, wird hiermit einverständlich aufgehoben.“

Da zwischen dem ersten Beschluss und dem zweiten Beschluss ein Jahr vergangen ist, hat die Hausverwaltung inzwischen die Wohnbeiträge mit erhöhter Rücklage für die Reparaturreserve vorgeschrieben. Ein Wohnungseigentümer möchte diesen erhöhten Beitrag nicht zahlen, da seiner Ansicht nach mit dem zweiten Beschluss der erste Beschluss rückwirkend aufgehoben wurde. Der Auffassung des beklagten Wohnungseigentümer kann viel abgewonnen werden, denn wofür benötigt die Eigentümergemeinschaft eine erhöhte Rücklage für eine Generalsanierung, wenn bereits feststeht, dass diese Sanierung nicht durchgeführt wird. Der OGH entschied aber zu Gunsten der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Folgende Erwägungen waren für den OGH hierbei maßgeblich:

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder durch Abstimmung in der Eigentümerversammlung oder durch schriftlichen Umlaufbeschluss zustande kommen. Sie müssen jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Hausanschlag als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Nur der Hausanschlag löst die Frist zur Anfechtung des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft aus. Zweck der schriftlichen Verständigung ist (nur) die umfassende Information von Stand und Lauf der Verwaltung. Dass allein der Hausanschlag die Anfechtungsfrist auslöst, zeige nach Ansicht des OGH deutlich, dass nur der Text des Beschlusses maßgeblich sein kann. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist irrelevant. Jenen Wohnungseigentümern, die bei der Abstimmung in einer Eigentümerversammlung nicht anwesend waren, bleibt eine nicht im schriftlichen Beschluss festgehaltene Absprache der Abstimmenden verborgen. Auch bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren dient ein zur Kenntnis gebrachter Text als Entscheidungsgrundlage für die Abstimmung. Nur dieser kann bestimmen, worüber abgestimmt werden soll.

Wie gelangte der OGH aber im vorliegenden Fall zu Ergebnis, dass der erste Beschluss nicht rückwirkend aufgehoben gilt? Nach dem für die Interpretation also allein maßgeblichen Wortlaut des zweiten Mehrheitsbeschlusses wurde der vorangegangene Mehrheitsbeschluss „hiermit“ aufgehoben. Der Begriff „hiermit“ bringt nach Ansicht des OGH lediglich zum Ausdruck, dass dieser Beschluss zum Zeitpunkt seiner Fassung etwas bewirken soll. Eine rückwirkende Beseitigung sei aus dem Wortlaut nicht herauszulesen. Die Aufhebung des ersten Beschlusses konnte die Verpflichtung des Beklagten, die vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage zu zahlen, daher nicht rückwirkend beseitigen. Ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des zweiten Beschlusses war der Verwalter berechtigt, die Höhe der Rücklage bindend für alle Wohnungseigentümer selbständig festzusetzen.

Kritik: Dem OGH-Urteil fehlt die Überzeugungskraft. Die Zielsetzung der Eigentümergemeinschaft, nämlich keine Durchführung einer Generalsanierung und damit auch kein Bedarf für die Rücklage, war unbestritten. Auch eine gerichtlichen Entscheidung muss erlassen werden, damit sie rückwirkend einen Beschluss aufheben kann. Der Wortlaut des hier gegenständlichen Beschlusses hätte man also auch dahingehend auslegen können, dass die Eigentümergemeinschaft “hiermit” den ersten Beschluss rückwirkend (ex tunc) aufheben will. Zukünftig muss jedenfalls noch genauer auf die Formulierung von Beschlüssen Bedacht genommen werden. Der Wille der Eigentümergemeinschaft sollte möglichst umfassend dargestellt werden.

Nachweis: OGH, 5Ob29/15y

Hinweis: Lesen Sie weitere Publikationen auf meiner Website: www.ra-lintschinger.at

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Jaulende Hunde und Parken in 2. Spur

Jaulende Hunde und Parken in 2. Spur

Wer oft im Auto mit dem Hund unterwegs ist, könnte folgendes Urteil des Landesverwaltungsgerichts Wien von Interesse finden:

Der Beschwerdeführer beabsichtigte an einer geregelten Kreuzung einzubiegen. Im Kreuzungsbereich fuhr er mit Schrittgeschwindigkeit. Ein Polizeifahrzeug veranlasste den Beschwerdeführer zu einem unerwarteten Abbremsen und zu einer Anpassung der eingeschlagenen Fahrtrichtung. Dadurch wurde der Hund des Beschwerdeführers aufgeschreckt, der sich in einer Hundebox im Kofferraum befand und daraufhin laut aufheulte. Der Beschwerdeführer blieb unmittelbar nach dem Einbiegen in zweiter Spur stehen, weil er sich um seinen Hund sorgte und nach ihm sehen wollte. Er beruhigte den (unverletzten) Hund.. Nach den Sachverhaltsfeststellungen war das Tier ordnungsgemäß transportiert worden, aber der Beschwerdeführer war trotz des unerwarteten Fahrmanövers, das er aufgrund einer möglichen Behinderung durch das Polizeiauto setzten musste und das seinen Hund verschreckt hatte, körperlich und geistig in der Lage, seine Fahrt ohne Anhalten und ohne Gefährdung des Verkehrs fortzusetzen, nachdem er am Polizeifahrzeug vorbeigefahren und in die Gasse eingebogen war. Das Landesverwaltungsgericht Wien vertrat zu diesem Sachverhalt folgende wenig tierfreundliche Rechtsauffassung: Jaulende Hunde und Parken in 2. Spur weiterlesen

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Auch bei mit HALTEN UND PARKEN VERBOTEN gekennzeichneten Flächen gilt die StVO

HALTEN UND PARKEN VERBOTEN ändert nichts daran ändern, dass die so gekennzeichnete Fläche zumindest befahren werden darf

Folgenden für Autofahrer interessanten Sachverhalt hat der VwGH jüngst entschieden:

Gemäß den Bestimmungen des Kraftfahrgesetzes muss, wenn ein Fahrzeug mit Probekennzeichen im Zuge einer Probefahrtunterbrechung auf einer Straße mit öffentlichem Verkehr abgestellt wird, eine Bescheinigung über Ziel, Zweck und Dauer der Probefahrt im Fahrzeug hinter der Windschutzscheibe gut erkennbar hinterlegt werden. Was unter Straßen mit öffentlichem Verkehr zu verstehen ist, sagt uns die grundlegende Norm des § 1 Abs. 1 StVO: Es sind solche Straßen, die von jedermann unter den gleichen Bedingungen benützt werden können.

Im vorliegenden Fall wurde ein Fahrzeug mit Probekennzeichen, aber ohne Bescheinigung auf einer Abstellfläche geparkt, die mit einer Tafel „Halten und Parken verboten ausgenommen Hausbewohner (…) Zuwiderhandeln wird mit Besitzstörungsklage geahndet!“ gekennzeichnet war. Im Verwaltungsstrafverfahren machte der Betroffene geltend, dass es sich beim Abstellplatz um ein Privatgrundstück mit als privat gekennzeichneten Parkplätzen handelt, dieser daher keine öffentliche Straße sei. Es bleibe kein Raum für das Befahren dieser Landfläche außer zum Halten oder Parken der berechtigten Fahrzeuge.

Der Verwaltungsgerichtshof teilte diese Auffassung nicht. Der VwGH stellte zunächst fest, dass die Abstellfläche – im Gegensatz zu einem vom VfGH entschiedenen Sachverhalt – nicht durch eine bauliche Einrichtung vom öffentlichen Gehsteig abgetrennt war. Der Umstand, dass auf dieser Fläche nur Bewohner des Hauses halten und parken dürfen, kann die Möglichkeit des Begehens oder Befahrens durch jedermann weder einschränken noch hindern.

Merke: Ein Hinweis „Privatgrund, Parken und Halten verboten“ kann nichts daran ändern, dass die so gekennzeichnete Fläche zumindest befahren werden darf.
Quelle: VwGH, Ra 2014/02/0138

Clemens Lintschinger

www.ra-lintschinger.at

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