Coronavirus – Fristunterbrechung nicht für alle Fristen

Am 20. März 2020 hat das österreichische Parlament ein Sammelgesetz beschlossen, das ua. Regeln zur Unterbrechung von Fristen in gerichtlichen Verfahren in bürgerlichen Rechtssachen enthält. Das „Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz“ ist am 22.03.2020 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 31.12.2020 wieder außer Kraft. Die folgenden Ausführungen sollen aufzeigen, dass diese Maßnahme nicht auf alle Fristen in bürgerlichen Rechtssachen anwendbar ist. Wer dies übersieht, könnte eine Frist versäumen.

Warnung: Es ist damit zu rechnen, dass die rechtliche Situation an die aktuelle Pandemiesituation laufend angepasst wird. Insbesondere wurde die Bundesministerin für Justiz vom Bundesgesetzgeber ermächtigt, durch Verordnung die angeordnete allgemeine Unterbrechung von Fristen zu verlängern, soweit dies zur Verhütung und Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist. Die Gültigkeit der nachfolgenden Ausführungen zum Stand 27.03.2020 kann daher bald nicht mehr gegeben sein.  

Was ist konkret geregelt worden?

In gerichtlichen Verfahren in bürgerlichen Rechtssachen sind derzeit die verfahrensrechtlichen Fristen bis zum Ablauf des 30.04.2020 unterbrochen. Mit verfahrensrechtlichen Fristen sind sowohl gesetzliche Fristen – also zum Beispiel die Rechtsmittelfristen der ZPO für Berufungen und Rekurse – als auch richterliche Fristen gemeint. Sie beginnen mit 01.05.2020 neu zu laufen. Es findet also in diesem Fall keine bloße Hemmung des Fristenlaufs statt, sondern die jeweilige Frist startet am 01.05.2020 wieder neu.

In welchen Verfahren gilt diese Unterbrechung?

Was ich hier behandle, ist die Unterbrechung von gerichtlichen Verfahren in bürgerlichen Rechtssachen. Damit sind gemeint Zivilprozesse, Außerstreitverfahren, Exekutionsverfahren, Insolvenzverfahren, Grundbuchsverfahren und Firmenbuchverfahren. Der Gesetzgeber hat auch Bestimmungen zu den Verwaltungsverfahrensgesetzen, Bundesabgabenordnung und Strafprozessordnung erlassen, aber diese behandle ich hier nicht.

Welche Fristen sind nicht unterbrochen?

Um sich nicht eines Fristversäumnisses schuldig zu machen, ist es wichtig, genau zu wissen, welche Fristen in gerichtlichen Verfahren in bürgerlichen Rechtssachen nicht unterbrochen wurden. Folgende Kategorien von Ausnahmen hat der Gesetzgeber vorgesehen:

  1. Eine Gruppe von Ausnahmen betrifft zwar nur einen eingeschränkten Personenkreis, aber dieser wäre von einer Unterbrechung von verfahrensrechtlichen Fristen enorm negativ betroffen. Der Gesetzgeber hat folglich angeordnet, dass gesetzliche und richterliche Fristen iZm einem Freiheitsentzug nach bestimmten Gesetzen (Unterbringungsgesetz, Heimaufenthaltsgesetz, Tuberkulosegesetz, Epidemiegesetz) nicht unterbrochen sind.
  • Die zweite Ausnahme ist für die Allgemeinheit sehr bedeutsam: Ausgenommen von der Unterbrechungsregel sind „Leistungsfristen“. Diese Ausnahme ist notwendig, weil die Einordnung einer Leistungsfrist als verfahrensrechtliche Frist durchaus strittig sein kann und der Gesetzgeber Klarheit schaffen wollte. Der Begriff „Leistungsfrist“ wird nicht definiert oder in den Erläuternden Bemerkungen umschrieben. Es ist nicht ausgeschlossen dass damit auch die Zahlungsfrist in Urteilen gemeint ist. Wird also ein Beklagter in einem Urteil schuldig gesprochen, binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution einen Betrag X zu zahlen, dann ist diese Frist nicht bis 01.05.2020 unterbrochen. Der Beklagte muss zur Vermeidung einer Exekution fristgerecht zahlen oder ein Rechtsmittel einbringen. Jetzt kommt es aber zur Überraschung: Da die verfahrensrechtliche Frist zur Einbringung eines Rechtsmittels bis 01.05.2020 unterbrochen ist und dann neu zu laufen beginnt, wird die für die Exekution notwendige Vollstreckbarkeitsbestätigung vorerst vom erfolgreichen Kläger nicht zu erwirken sein. Faktisch verlängert sich damit die Zahlungsfrist des Beklagten bis Anfang Juni 2020.
  • Die dritte Möglichkeit, dass eine Frist nicht bis zum Ablauf des 30.04.2020 unterbrochen und am 01.05.2020 neu zu laufen beginnt, ist eine richterliche Anordnung. Das Gericht kann aussprechen, dass eine Frist nicht unterbrochen wird, wobei es jedenfalls gleichzeitig mit Beschluss eine neue angemessene Frist festzusetzen hat. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen gesetzlicher und richterlicher Frist, sodass das Gericht zum Beispiel auch mit Beschluss eine neue Rechtsmittelfrist bestimmen könnte. Bemerkenswert: Man sollte meinen, dass bei der Festlegung einer neuen Frist die gesetzliche Rechtsmittelfrist jedenfalls vom Gericht eingehalten werden muss, also zum Beispiel bei einem Rekurs 14 Tage betragen muss. Die Erläuternden Bemerkungen des Gesetzgebers stellen jedoch klar, dass das Gericht an die gesetzliche Frist nicht mehr gebunden ist: „Die festzusetzende Länge der Frist liegt im richterlichen Ermessen. Es kann daher grundsätzlich auch angeordnet werden, dass die Rekursfrist in diesem Fall nur zehn Tage beträgt. Die Angemessenheit der Fristdauer wird sich aber an den gesetzlichen Fristen zu orientieren haben.“ Das Gericht darf jedoch nicht willkürlich vorgehen und hat nur dann aussprechen, dass eine Frist nicht unterbrochen wird, wenn nach sorgfältiger Abwägung aller Umstände die Fortsetzung des Verfahrens zur Abwendung einer Gefahr für Leib und Leben, Sicherheit und Freiheit oder zur Abwehr eines erheblichen und unwiederbringlichen Schadens einer Verfahrenspartei dringend geboten ist und nicht das Interesse der Allgemeinheit an der Verhütung und Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 sowie der Schutz der Aufrechterhaltung eines geordneten Gerichtsbetriebes die Einzelinteressen überwiegen. Allerdings ist an dieser Stelle festzuhalten, dass ein diesbezüglicher Beschluss des Gerichts nicht gesondert angefochten werden kann. Man kann die Vorgangsweise des Gerichts daher nur in Rahmen des ordentlichen Rechtsmittels bemängeln, dann wird die Verkürzung der Rechtsmittelfrist faktisch aber schwer bekämpfbar sein.

Sind auch Verjährungsfristen unterbrochen?

Die klare Antwort ist NEIN! Hier handelt es sich um keine verfahrensrechtlichen Fristen, sondern um materiell-rechtliche Fristen, auf die die oben dargestellten Unterbrechungsregeln für verfahrensrechtlichen Fristen nicht anzuwenden sind.

In Österreich wird generell zwischen verfahrensrechtlichen  (auch formelle oder prozessuale) Fristen und materielle (oder materiell-rechtliche) Fristen unterschieden. Verfahrensrechtliche Fristen gelten für Handlungen, die prozessuale Rechtswirkungen auslösen (z.B. für Rechtsmittel). Der Ablauf einer materiellrechtliche Frist führt zum Eintreten materiellrechtlicher Wirkungen, also etwa zum Entstehen oder zum Untergang von Rechtsansprüchen. Verjährungsfristen sind das wichtigste Beispiel. Nach Ablauf der Verjährungsfrist ist ein allfälliger Schadenersatzanspruch erloschen. Die Unterscheidung ist manchmal im Detail sehr schwierig, aber wichtig, denn an sie knüpfen sich unterschiedliche Rechtsfolgen. Nur ein Beispiel für unterschiedliche Rechtsfolgen: Bei verfahrensrechtliche Fristen stellt man für die Rechtzeitigkeit der Handlung auf den Tag des Poststempels ab, sodass es nicht schadet, dass ein Rechtsmittel nach Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht einlangt, solange nur das Rechtsmittel rechtzeitig abgegeben wurde. Bei materiellrechtlichen Fristen ist dies nicht der Fall. Sohin muss eine Schadenersatzklage vor Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht eingelangt sein.

Auch im Zusammenhang mit dem CORONAVIRUS sieht der Gesetzgeber unterschiedliche Regelungen vor: Der Gesetzgeber hat in § 2 eine allgemeine Regel für „Fristen für die Anrufung des Gerichts“ geschaffen:

Die Zeit vom Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes bis zum Ablauf des 30. April 2020 wird in die Zeit, in der bei einem Gericht eine Klage oder ein Antrag zu erheben oder eine Erklärung abzugeben ist, nicht eingerechnet.

Es handelt sich also nicht um eine Unterbrechung, die zu einem Neustart des Laufs der Frist führt, sondern nur um eine Hemmung der Frist. Leider ist der Gesetzgeber unklar in Bezug auf die Art der Fristenhemmung, denn man unterscheidet in Österreich zwischen Ablaufhemmung und Fortlaufhemmung. Auf den Unterschied kann hier nicht im Detail eingegangen werden, zumal die endgültige Klärung dieser Frage dem OGH vorbehalten ist. Nach meiner Auffassung sprechen die Formulierung „nicht eingerechnet“ und Absicht des Gesetzgebers, den Anwaltskanzleien auch nach Wegfall der Hemmung ausreichend Zeit zur Verfügung zu stellen, für eine Fortlaufhemmung. Das bedeutet, dass die Verjährungsfrist schlicht um die Dauer der Fortlaufhemmung verlängert wird. Sicher ist jedenfalls, dass die Frist nicht neu zu Laufen beginnt. Das wäre auch höchst unfair, wenn beispielsweise die Verjährungsfrist statt 3 Jahre nun 6 Jahre andauern würde.

Diese Regelung betrifft nicht nur Verjährungsfristen nach ABGB, sondern beispielsweise auch die Frist für die Besitzstörungsklage nach § 454 ZPO oder die Anrufung des Gerichts gegen einen Bescheid des Sozialversicherungsträgers nach § 67 Abs. 2 ASGG oder die Anrufung der Schlichtungsstelle nach § 40 MRG oder die Kündigungsanfechtung nach § 105 ArbVG.

Merke also: Für verfahrensrechtliche Fristen gelten die Unterbrechungsregeln. Bei einer Unterbrechung beginnt die Frist am 1. Mai 2020 neu zu laufen. Fristen zur Anrufung des Gerichts sind derzeit bis 30.04.2020 bloß gehemmt. Bei einer Hemmung wird die Frist lediglich für die Dauer der Hemmung verlängert und beginnt nicht neu zu laufen.

Quelle: Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz
StF: BGBl. I Nr. 16/2020 (NR: GP XXVII IA 397/A AB 112 S. 19. BR: AB 10288 S. 904.)

Über mich: www.ra-lintschinger.at

Zur Pflicht zum technischen Schulterschluss auf der Baustelle

Siehe nachstehend den Link zum Artikel über die Pflicht zum technischen Schulterschluss auf der Baustelle im Spengler Fachjournal, Ausgabe 6/2019:

http://www.ra-lintschinger.at/index_htm_files/Zur%20Pflicht%20zum%20technischen%20Schulterschluss.PDF

VfGH hebt Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes als verfassungswidrig auf

Grund für die Aufhebung war das vom VfGH zwar anerkannte, aber in der Umsetzung missglückte Ansinnen des Tiroler Gesetzgebers ein System der elektronischen Kundmachung der Flächenwidmungspläne aller Gemeinden zentral beim Land Tirol einzurichten. Mit seinen Regelungen verletzte der Tiroler Gesetzgeber den verfassungsgesetzlich garantierten eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde. Zu den Gründen der Aufhebung und welche Möglichkeiten es noch gibt, lies auf der nächsten Seite weiter.

  • Gründe der Aufhebung

Gemäß Art. 118 Abs. 2 B-VG umfasst der eigene Wirkungsbereich der Gemeinde neben den in Art. 116 Abs. 2 B-VG angeführten Angelegenheiten „alle Angelegenheiten, die im ausschließlichen oder überwiegenden Interesse der in der Gemeinde verkörperten örtlichen Gemeinschaft gelegen und geeignet sind, durch die Gemeinschaft innerhalb ihrer örtlichen Grenzen besorgt zu werden„. Der eigene Wirkungsbereich wird durch diese Generalklausel und ergänzend durch die in Art. 118 Abs. 3 B-VG bloß demonstrativ aufgezählten Angelegenheiten abschließend umschrieben. Infolgedessen fällt gemäß Art. 118 Abs. 3 Z 9 B-VG auch die „örtliche Raumplanung“ unzweifelhaft in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde.

Sämtliche Angelegenheiten, die zur örtlichen Raumplanung gehören, hat der Gesetzgeber demzufolge als Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde zu bezeichnen. Nach Auffassung des VfGH darf zwar der Gesetzgeber die Modalitäten der Kundmachung eines Flächenwidmungsplanes, also die Art und Weise der Kundmachung, regeln, muss aber von Verfassungs wegen vorsehen, dass die Kundmachung des Flächenwidmungsplanes unter der rechtlichen Verantwortung eines Gemeindeorgans erfolgt. Die Kundmachung des Flächenwidmungsplans ist ein untrennbarer Teil des Verfahrens zur Erlassung eines Flächenwidmungsplanes. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Beschluss des zuständigen Gemeindeorgans betreffend den Flächenwidmungsplan erst durch die Kundmachung des Rechtsaktes Geltung erlangt. Es ist daher ein Gesetz verfassungswidrig, wenn im Gesetz der Gemeinde bloß die Durchführung des Verfahrens zur Erlassung und die Beschlussfassung hinsichtlich des Flächenwidmungsplanes übertragen wird, die Kundmachung des von der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich beschlossenen Flächenwidmungsplanes hingegen von der Landesregierung vorgenommen werden soll.

  • Fazit und Möglichkeiten

Dem VfGH ging es darum, klarzustellen, dass die Gemeinde einen Flächenwidmungsplan in eigener Verantwortung kundmachen muss. Dem Gesetzgeber steht es aber sehr wohl frei, beispielsweise die elektronische Kundmachung eines Flächenwidmungsplanes vorzusehen und deren Modalitäten näher zu regeln. Dabei steht es dem Gesetzgeber auch offen, die Mitwirkung von Organen des Landes oder anderen Dritten bei der faktischen Durchführung der Kundmachung zentral vorzusehen, wenn und soweit dies unter der jeweiligen rechtlichen Verantwortung des vom Gesetzgeber mit der Kundmachung des Flächenwidmungsplans betrauten Gemeindeorgans erfolgt.

Fragen? Informieren Sie sich unter www.ra-lintschinger.at oder schreiben Sie ein Email an lintschinger@ra-lintschinger.at

Airlines sind auch bei schlechtem Wetter oft zahlungspflichtig

Rechtsstreitigkeiten mit Airlines im Zusammenhang mit der Geltendmachung von  Ausgleichsansprüchen nach der europäischen Fluggastrechteverordnung (VO 261/2004) nehmen in meiner anwaltlichen Praxis stark zu und dies nicht nur in der Urlaubszeit. Dies ist bemerkenswert, denn eigentlich haben die Fluggesellschaften schon länger mit einer fluggastfreundlichen Rechtsprechung des EuGH zu kämpfen. Fluggesellschaften agieren jedenfalls recht unterschiedlich, wenn sie mit Forderungen von Fluggästen konfrontiert werden. Nach meiner Wahrnehmung sind eher die Billig-Airlines bereit , nach einem anwaltlichen Aufforderungsschreiben eine Ausgleichszahlung zu leisten, während die „großen“ Fluggesellschaften lieber das Ergebnis eines Rechtsstreites abwarten. Möglicherweise kalkulieren die Billig-Airlines das Risiko des Prozessverlustes wegen der finanz. Konsequenzen bewusster. Folgender Beitrag aus meiner anwaltlichen Praxis soll helfen, Klarheit zu schaffen, wann Airlines zahlen müssen.

Zur Nachfristsetzung bei der Sicherstellung von Bauverträgen

Siehe nachstehend den Link zum Artikel zur Nachfristsetzung bei der Sicherstellung des Entgelts bei Bauverträgen im Spengler Journal Ausgabe 3/2019:

http://www.ra-lintschinger.at/index_htm_files/Zur%20Nachfristsetzung%20bei%20der%20Sicherstellung%20von%20Bauvertraegen.pdf

Wohnung mit Hypothek verschenkt – wer haftet?

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, lautet: Wenn ich von meinen Eltern eine Wohnung geschenkt bekomme, die mit einem Pfandrecht belastet ist, hafte ich dann persönlich mit meinem eigenen Vermögen?

Die schnelle Antwort:

Für den eiligen Leser oder schnellen you tube Konsumenten gebe ich hier zunächst die schnelle Antwort: Nein! Das beschenkte Kind haftet nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Nur die verschenkte Liegenschaft ist das Haftungsobjekt, aber die mit dem Pfandrecht besicherte Forderung wird nicht zur persönlichen Schuld des beschenkten Kindes. Möglicherweise hat das Kind nicht viel vom Geschenk, wenn der Pfandgläubiger die Liegenschaft verwertet, wenn die Eltern den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, aber mit dem eigenen Vermögen haftet das beschenkte Kind nicht.

Hier geht es zum Kurzvideo.

Die lange Antwort:

Für die Leser und Zuhörer, die es genauer wissen wollen, gebe ich jetzt gerne die Langfassung der Antwort:

Unter einem Pfandrecht versteht das österr. Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also das ABGB, jenes Recht des Kapitalgebers, welches ihm ermöglicht, aus bestimmten Vermögensgegenständen eine Befriedigung zu erlangen, wenn der Kapitalnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Gegenstand einer Verpfändung können grundsätzlich alle Sachen sein: also nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliche Sachen (man spricht dann vom „Faustpfand“ oder „Fahrnispfand“), aber auch Rechte können verpfändet werden. Wird eine unbewegliche Sache, also etwa eine Liegenschaft verpfändet, dann spricht man auch von einer  „Hypothek“.

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:

  • Die Festbetragshypothek ist eine Hypothek, die zur Sicherung einer betraglich ganz genau festgesetzten Forderung ins Grundbuch eingetragen wird. Reicht der Kredit nicht aus und muss dieser erweitert werden, ist eine neue Eintragung ins Grundbuch erforderlich.
  • Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbeitrag im Grundbuch eingetragen. Das ist ein Rahmen, bis zu dem der Kredit reichen soll. Die tatsächliche Belastung ist oft deutlich geringer, kann aber theoretisch auch höher ausfallen. Innerhalb des Rahmens muss jedenfalls bei einer Veränderung des Kredits keine Korrektur vorgenommen werden.
  • Haften für eine Forderung mehrere Liegenschaften, spricht man von einer Simultanhypothek..

Pfandrechte sind sowohl für Kapitalgeber als auch für Kapitalnehmer ein sehr angenehmes Besicherungsmittel im Falle eines Darlehens:

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalgeber, sich ein Pfandrecht einräumen zu lassen, ist die Vermeidung der Nachteile einer Insolvenz des Schuldners. Denn bei der Insolvenz des Schuldners gewähren Pfandrechte dem Pfandgläubiger ein Absonderungsrecht.

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalnehmer, ein Pfandrechrecht an einer Liegenschaft einzuräumen, ist es, dass der Gläubiger lediglich ein Sicherungsrecht, aber kein Gebrauchsrecht an der Liegenschaft erhält. Daher kann der Bankangestellte, der ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft im Grundbuch einverleiben lässt, sich nicht zu Ihnen nach Hause begeben und es sich auf dem Sofa vor dem Fernseher bequem machen. Die Bank darf die verpfändete Liegenschaft nämlich nicht selbst benutzen.

Eine Liegenschaft kann auch mehrfach verpfändet werden. Das kommt sogar recht häufig vor. Sie finden sehr oft Grundbuchauszüge, die offenlegen, dass eine Liegenschaft gleich mehrfach belastet ist.

Nun zu einem weiteren Grund, warum Schuldner geneigt sind, Hypotheken einzuräumen. Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung bei der Bank günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages zusätzliche Kosten, wie etwa die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, die Beglaubigungskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen allein 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung im Grundbuch an. Daher prüfen Sie als Käufer, ob es wirklich billiger ist, indem Sie alle Kosten zusammenrechnen.

Alternativen:

Es muss bei weitem nicht jeder Immobillienankauf mit einer Hypothek besichert werden. Etwa bei einer reinen Zwischenfinanzierung, also dann, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung vorfinanziert werden soll und man einen Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung erwartet, bedarf es deshalb nicht unbedingt eines Kredits, der mit einer Hypothek besichert ist.

Dazu ein Tipp:

Sie sind nicht mit Ihrer Hausbank verheiratet. Für die Bank sind Sie ein Kunde. Testen Sie daher die Kundenfreundlichkeit Ihrer Bank. Wenn Ihnen die Hausbank keine Zwischenfinanzierungen ohne teure Hypotheken gewährt, ist es sohin Zeit, sich „neu zu orientieren“. Ein fähiger Bankreferent sollte in der Lage sein, Alternativen zu Hypothekarkrediten mit Ihnen zu diskutieren. Das heißt nicht, dass die Alternativen immer besser für Sie seien müssen, aber zumindest sollte Ihnen der Bankberater die Alternativen aufzeigen, damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können. Erwähnen möchte ich hier zum Beispiel: Mitschuldnerschaft, Bürgschaft, Versicherungen, Wechsel, Gehaltsverpfändungen, Garantien und anderes.

Kommentare willkommen. Fragen zu Ihrem Projekt richten Sie bitte unverbindlich und vertraulich an lintschinger@ra-lintschinger.at

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Grundbucheintragungsgebühr rechtssicher vermeiden

https://www.youtube.com/watch?v=vKli5E9FmzI&t=7s

Grundbucheintragungsgebühr in Österreich vermeiden- wie geht das?

Wer in Österreich ein Grundstück erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen und für die Einverleibung als Eigentümer im Grundbuch eine Grundbucheintragungsgebühr leisten. Lesen Sie oder schauen sie das Video an, um zu erfahren, wie Sie in manchen fällen zumindest die Grundbucheintragungsgebühr vermeiden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Das können zum Beispiel Scheidungsvergleiche, Schenkungen, Erbschaftsvorgänge, bestimmte Gesellschafterwechsel oder Tauschverträge sein.

Als Grundstücke gelten nicht nur die klassische Liegenschaften, sondern auch

  • das Baurecht, also das Recht auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten und
  • Bauten auf fremden Grund, die man auch Superädifikate nennt.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Bei Übertragungen im Familienverband oder bei einer Reihe von weiteren Ausnahmen gibt es andere Steuersätze, aber 3,5% ist der Regelsteuersatz.

Was ist die Bemessungsgrundlage?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der so genannten „Gegenleistung“ bemessen. Es gibt aber Ausnahmen: In bestimmten Fällen ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der „Grundstückswert“ oder der „Einheitswert“ heranzuziehen. Das werde ich in anderen Videos erklären. Der Grundfall ist aber die sogenannte „Gegenleistung“. Zur Gegenleistung zählt alles, was der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten. Das ist natürlich in erster Linie der Kaufpreis, aber zum Beispiel auch die Darlehensschuld, wenn der Käufer eine Darlehnsverpflichtung übernimmt.

Diese Grunderwerbsteuer ist bei jedem Erwerbsvorgang immer zu zahlen.

Neben der Grunderwerbsteuer ist zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums oder eines Baurechts: 1,1 Prozent vom der Bemessungsgrundlage zu zahlen. Von dieser Grundbucheintragungsgebühr möchte ich in diesem Video reden.

Zählt man Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr zusammen, dann sind das 4,6% der Bemessungsgrundlage. Die schlechte Nachricht ist: Die Grunderwerbsteuer können Sie keinesfalls vermeiden. Wie gesagt, gibt es Ausnahmen zur Bemessungsgrundlage oder zum Steuersatz, aber Grunderwerbsteuer fällt immer an.

1,1% Eintragungsgebühr kann man aber unter Umständen in wenigen Fällen vermeiden. 1,1% Eintragungsgebühr wäre zum Beispiel bei einem typischen Kaufpreis von EUR 250,00,00 immerhin 2750,00 Euro.

Wann also ist die Eintragungsgebühr nicht zu leisten?

Nun dann, wenn Sie das erworbene Eigentum nicht ins Grundbuch eintragen. Und das ist für viele oft überraschend: Sie müssen das nicht tun. Sie müssen sich nicht als Eigentümer im Grundbuch einverleiben lassen, wenn Sie beabsichtigen, das erworbene Grundstück weiter zu veräußern. Wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück erben und gleich weiterverkaufen wollen oder ein Grundstück kaufen und zum Beispiel nach einer Renovierung verkaufen oder ihren Kindern schenken wollen oder wenn Sie im eine Kaufoption auf ein Grundstück ziehen, dann sind Sie nicht gezwungen, zuvor ihr Eigentum im Grundbuch einverleiben zu müssen. Sie müssen zwar die Grunderwerbsteuer zahlen, aber Sie können die Eintragungsgebühr vermeiden. Der Letztkäufer benötigt für seine Einverleibung des Eigentumsrechts zwar den Nachweis, dass Sie das Grundstück käuflich erworben oder geerbt oder geschenkt bekommen haben, aber dafür reicht der beglaubigte Kaufvertrag oder der Einantwortungsbeschluss, oder ein anderer Titel, aber Sie müssen nicht erst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, um ein Grundstück rechtsgültig weiter verkaufen zu können.

Ich gebe Ihnen aber auf Grund meiner Erfahrungen auch den Tipp, dies zukünftigen Kaufinteressenten von Anfang offen zu legen. Denn ich habe schon die Erfahrung gemacht, dass unerfahrene Käufer vom Vertrag ängstlich zurücktreten, weil der Verkäufer nicht im Grundbuch steht, wobei dies in Wahrheit völlig unproblematisch war. Dann entstehen Rechtsstreite, die Sie vermeiden können, wenn Sie alle Karten offen auf den Tisch legen.

Kommentare willkomen. Fragen zu Ihren Projekten richten Sie bitte unverbindlich und vertraulich an: lintschinger@ra-lintschinger.at

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Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Da schon eine lieb gewordene Tradition war ich auch heuer wieder als Vertretung der Rechtsanwaltskammer bei der Immobilienmessen Wien tätig. Die Messe war recht gut besucht. Es sind viele Einzelgespräche angefallen und einige Fragen konnten beantwortet werden. Während letztes Jahr die Immobilienertragsteuer im Focus der Fragesteller stand, gab es heuer mehr Anfragen zu Vorsorgewohnungen. Der Wunsch nach Immobilienbesitz als Vorsorge für die Pension und für die Kinder ist weiterhin stark präsent. Während in den vergangenen Regierungsperioden diese Tendenz aus ideologischen Umverteilungsgründen durch steuerliche Maßnahmen gebremst wurde, sind aktuell keine Hemmnisse geplant. Allerdings ist die Marktsituation zur Zeit überhitzt. Es fehlt an Objekten und nicht an Käufern.