Zur Pflicht zum technischen Schulterschluss auf der Baustelle

Siehe nachstehend den Link zum Artikel über die Pflicht zum technischen Schulterschluss auf der Baustelle im Spengler Fachjournal, Ausgabe 6/2019:

http://www.ra-lintschinger.at/index_htm_files/Zur%20Pflicht%20zum%20technischen%20Schulterschluss.PDF

VfGH hebt Bestimmungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes als verfassungswidrig auf

Grund für die Aufhebung war das vom VfGH zwar anerkannte, aber in der Umsetzung missglückte Ansinnen des Tiroler Gesetzgebers ein System der elektronischen Kundmachung der Flächenwidmungspläne aller Gemeinden zentral beim Land Tirol einzurichten. Mit seinen Regelungen verletzte der Tiroler Gesetzgeber den verfassungsgesetzlich garantierten eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde. Zu den Gründen der Aufhebung und welche Möglichkeiten es noch gibt, lies auf der nächsten Seite weiter.

  • Gründe der Aufhebung

Gemäß Art. 118 Abs. 2 B-VG umfasst der eigene Wirkungsbereich der Gemeinde neben den in Art. 116 Abs. 2 B-VG angeführten Angelegenheiten „alle Angelegenheiten, die im ausschließlichen oder überwiegenden Interesse der in der Gemeinde verkörperten örtlichen Gemeinschaft gelegen und geeignet sind, durch die Gemeinschaft innerhalb ihrer örtlichen Grenzen besorgt zu werden„. Der eigene Wirkungsbereich wird durch diese Generalklausel und ergänzend durch die in Art. 118 Abs. 3 B-VG bloß demonstrativ aufgezählten Angelegenheiten abschließend umschrieben. Infolgedessen fällt gemäß Art. 118 Abs. 3 Z 9 B-VG auch die „örtliche Raumplanung“ unzweifelhaft in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde.

Sämtliche Angelegenheiten, die zur örtlichen Raumplanung gehören, hat der Gesetzgeber demzufolge als Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde zu bezeichnen. Nach Auffassung des VfGH darf zwar der Gesetzgeber die Modalitäten der Kundmachung eines Flächenwidmungsplanes, also die Art und Weise der Kundmachung, regeln, muss aber von Verfassungs wegen vorsehen, dass die Kundmachung des Flächenwidmungsplanes unter der rechtlichen Verantwortung eines Gemeindeorgans erfolgt. Die Kundmachung des Flächenwidmungsplans ist ein untrennbarer Teil des Verfahrens zur Erlassung eines Flächenwidmungsplanes. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Beschluss des zuständigen Gemeindeorgans betreffend den Flächenwidmungsplan erst durch die Kundmachung des Rechtsaktes Geltung erlangt. Es ist daher ein Gesetz verfassungswidrig, wenn im Gesetz der Gemeinde bloß die Durchführung des Verfahrens zur Erlassung und die Beschlussfassung hinsichtlich des Flächenwidmungsplanes übertragen wird, die Kundmachung des von der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich beschlossenen Flächenwidmungsplanes hingegen von der Landesregierung vorgenommen werden soll.

  • Fazit und Möglichkeiten

Dem VfGH ging es darum, klarzustellen, dass die Gemeinde einen Flächenwidmungsplan in eigener Verantwortung kundmachen muss. Dem Gesetzgeber steht es aber sehr wohl frei, beispielsweise die elektronische Kundmachung eines Flächenwidmungsplanes vorzusehen und deren Modalitäten näher zu regeln. Dabei steht es dem Gesetzgeber auch offen, die Mitwirkung von Organen des Landes oder anderen Dritten bei der faktischen Durchführung der Kundmachung zentral vorzusehen, wenn und soweit dies unter der jeweiligen rechtlichen Verantwortung des vom Gesetzgeber mit der Kundmachung des Flächenwidmungsplans betrauten Gemeindeorgans erfolgt.

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Airlines sind auch bei schlechtem Wetter oft zahlungspflichtig

Rechtsstreitigkeiten mit Airlines im Zusammenhang mit der Geltendmachung von  Ausgleichsansprüchen nach der europäischen Fluggastrechteverordnung (VO 261/2004) nehmen in meiner anwaltlichen Praxis stark zu und dies nicht nur in der Urlaubszeit. Dies ist bemerkenswert, denn eigentlich haben die Fluggesellschaften schon länger mit einer fluggastfreundlichen Rechtsprechung des EuGH zu kämpfen. Fluggesellschaften agieren jedenfalls recht unterschiedlich, wenn sie mit Forderungen von Fluggästen konfrontiert werden. Nach meiner Wahrnehmung sind eher die Billig-Airlines bereit , nach einem anwaltlichen Aufforderungsschreiben eine Ausgleichszahlung zu leisten, während die „großen“ Fluggesellschaften lieber das Ergebnis eines Rechtsstreites abwarten. Möglicherweise kalkulieren die Billig-Airlines das Risiko des Prozessverlustes wegen der finanz. Konsequenzen bewusster. Folgender Beitrag aus meiner anwaltlichen Praxis soll helfen, Klarheit zu schaffen, wann Airlines zahlen müssen.

Zur Nachfristsetzung bei der Sicherstellung von Bauverträgen

Siehe nachstehend den Link zum Artikel zur Nachfristsetzung bei der Sicherstellung des Entgelts bei Bauverträgen im Spengler Journal Ausgabe 3/2019:

http://www.ra-lintschinger.at/index_htm_files/Zur%20Nachfristsetzung%20bei%20der%20Sicherstellung%20von%20Bauvertraegen.pdf

Wohnung mit Hypothek verschenkt – wer haftet?

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, lautet: Wenn ich von meinen Eltern eine Wohnung geschenkt bekomme, die mit einem Pfandrecht belastet ist, hafte ich dann persönlich mit meinem eigenen Vermögen?

Die schnelle Antwort:

Für den eiligen Leser oder schnellen you tube Konsumenten gebe ich hier zunächst die schnelle Antwort: Nein! Das beschenkte Kind haftet nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Nur die verschenkte Liegenschaft ist das Haftungsobjekt, aber die mit dem Pfandrecht besicherte Forderung wird nicht zur persönlichen Schuld des beschenkten Kindes. Möglicherweise hat das Kind nicht viel vom Geschenk, wenn der Pfandgläubiger die Liegenschaft verwertet, wenn die Eltern den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, aber mit dem eigenen Vermögen haftet das beschenkte Kind nicht.

Hier geht es zum Kurzvideo.

Die lange Antwort:

Für die Leser und Zuhörer, die es genauer wissen wollen, gebe ich jetzt gerne die Langfassung der Antwort:

Unter einem Pfandrecht versteht das österr. Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also das ABGB, jenes Recht des Kapitalgebers, welches ihm ermöglicht, aus bestimmten Vermögensgegenständen eine Befriedigung zu erlangen, wenn der Kapitalnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Gegenstand einer Verpfändung können grundsätzlich alle Sachen sein: also nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliche Sachen (man spricht dann vom „Faustpfand“ oder „Fahrnispfand“), aber auch Rechte können verpfändet werden. Wird eine unbewegliche Sache, also etwa eine Liegenschaft verpfändet, dann spricht man auch von einer  „Hypothek“.

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:

  • Die Festbetragshypothek ist eine Hypothek, die zur Sicherung einer betraglich ganz genau festgesetzten Forderung ins Grundbuch eingetragen wird. Reicht der Kredit nicht aus und muss dieser erweitert werden, ist eine neue Eintragung ins Grundbuch erforderlich.
  • Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbeitrag im Grundbuch eingetragen. Das ist ein Rahmen, bis zu dem der Kredit reichen soll. Die tatsächliche Belastung ist oft deutlich geringer, kann aber theoretisch auch höher ausfallen. Innerhalb des Rahmens muss jedenfalls bei einer Veränderung des Kredits keine Korrektur vorgenommen werden.
  • Haften für eine Forderung mehrere Liegenschaften, spricht man von einer Simultanhypothek..

Pfandrechte sind sowohl für Kapitalgeber als auch für Kapitalnehmer ein sehr angenehmes Besicherungsmittel im Falle eines Darlehens:

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalgeber, sich ein Pfandrecht einräumen zu lassen, ist die Vermeidung der Nachteile einer Insolvenz des Schuldners. Denn bei der Insolvenz des Schuldners gewähren Pfandrechte dem Pfandgläubiger ein Absonderungsrecht.

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalnehmer, ein Pfandrechrecht an einer Liegenschaft einzuräumen, ist es, dass der Gläubiger lediglich ein Sicherungsrecht, aber kein Gebrauchsrecht an der Liegenschaft erhält. Daher kann der Bankangestellte, der ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft im Grundbuch einverleiben lässt, sich nicht zu Ihnen nach Hause begeben und es sich auf dem Sofa vor dem Fernseher bequem machen. Die Bank darf die verpfändete Liegenschaft nämlich nicht selbst benutzen.

Eine Liegenschaft kann auch mehrfach verpfändet werden. Das kommt sogar recht häufig vor. Sie finden sehr oft Grundbuchauszüge, die offenlegen, dass eine Liegenschaft gleich mehrfach belastet ist.

Nun zu einem weiteren Grund, warum Schuldner geneigt sind, Hypotheken einzuräumen. Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung bei der Bank günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages zusätzliche Kosten, wie etwa die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, die Beglaubigungskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen allein 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung im Grundbuch an. Daher prüfen Sie als Käufer, ob es wirklich billiger ist, indem Sie alle Kosten zusammenrechnen.

Alternativen:

Es muss bei weitem nicht jeder Immobillienankauf mit einer Hypothek besichert werden. Etwa bei einer reinen Zwischenfinanzierung, also dann, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung vorfinanziert werden soll und man einen Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung erwartet, bedarf es deshalb nicht unbedingt eines Kredits, der mit einer Hypothek besichert ist.

Dazu ein Tipp:

Sie sind nicht mit Ihrer Hausbank verheiratet. Für die Bank sind Sie ein Kunde. Testen Sie daher die Kundenfreundlichkeit Ihrer Bank. Wenn Ihnen die Hausbank keine Zwischenfinanzierungen ohne teure Hypotheken gewährt, ist es sohin Zeit, sich „neu zu orientieren“. Ein fähiger Bankreferent sollte in der Lage sein, Alternativen zu Hypothekarkrediten mit Ihnen zu diskutieren. Das heißt nicht, dass die Alternativen immer besser für Sie seien müssen, aber zumindest sollte Ihnen der Bankberater die Alternativen aufzeigen, damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können. Erwähnen möchte ich hier zum Beispiel: Mitschuldnerschaft, Bürgschaft, Versicherungen, Wechsel, Gehaltsverpfändungen, Garantien und anderes.

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Grundbucheintragungsgebühr rechtssicher vermeiden

https://www.youtube.com/watch?v=vKli5E9FmzI&t=7s

Grundbucheintragungsgebühr in Österreich vermeiden- wie geht das?

Wer in Österreich ein Grundstück erwirbt, muss Grunderwerbsteuer zahlen und für die Einverleibung als Eigentümer im Grundbuch eine Grundbucheintragungsgebühr leisten. Lesen Sie oder schauen sie das Video an, um zu erfahren, wie Sie in manchen fällen zumindest die Grundbucheintragungsgebühr vermeiden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Das können zum Beispiel Scheidungsvergleiche, Schenkungen, Erbschaftsvorgänge, bestimmte Gesellschafterwechsel oder Tauschverträge sein.

Als Grundstücke gelten nicht nur die klassische Liegenschaften, sondern auch

  • das Baurecht, also das Recht auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten und
  • Bauten auf fremden Grund, die man auch Superädifikate nennt.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Bei Übertragungen im Familienverband oder bei einer Reihe von weiteren Ausnahmen gibt es andere Steuersätze, aber 3,5% ist der Regelsteuersatz.

Was ist die Bemessungsgrundlage?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der so genannten „Gegenleistung“ bemessen. Es gibt aber Ausnahmen: In bestimmten Fällen ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der „Grundstückswert“ oder der „Einheitswert“ heranzuziehen. Das werde ich in anderen Videos erklären. Der Grundfall ist aber die sogenannte „Gegenleistung“. Zur Gegenleistung zählt alles, was der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten. Das ist natürlich in erster Linie der Kaufpreis, aber zum Beispiel auch die Darlehensschuld, wenn der Käufer eine Darlehnsverpflichtung übernimmt.

Diese Grunderwerbsteuer ist bei jedem Erwerbsvorgang immer zu zahlen.

Neben der Grunderwerbsteuer ist zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums oder eines Baurechts: 1,1 Prozent vom der Bemessungsgrundlage zu zahlen. Von dieser Grundbucheintragungsgebühr möchte ich in diesem Video reden.

Zählt man Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr zusammen, dann sind das 4,6% der Bemessungsgrundlage. Die schlechte Nachricht ist: Die Grunderwerbsteuer können Sie keinesfalls vermeiden. Wie gesagt, gibt es Ausnahmen zur Bemessungsgrundlage oder zum Steuersatz, aber Grunderwerbsteuer fällt immer an.

1,1% Eintragungsgebühr kann man aber unter Umständen in wenigen Fällen vermeiden. 1,1% Eintragungsgebühr wäre zum Beispiel bei einem typischen Kaufpreis von EUR 250,00,00 immerhin 2750,00 Euro.

Wann also ist die Eintragungsgebühr nicht zu leisten?

Nun dann, wenn Sie das erworbene Eigentum nicht ins Grundbuch eintragen. Und das ist für viele oft überraschend: Sie müssen das nicht tun. Sie müssen sich nicht als Eigentümer im Grundbuch einverleiben lassen, wenn Sie beabsichtigen, das erworbene Grundstück weiter zu veräußern. Wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück erben und gleich weiterverkaufen wollen oder ein Grundstück kaufen und zum Beispiel nach einer Renovierung verkaufen oder ihren Kindern schenken wollen oder wenn Sie im eine Kaufoption auf ein Grundstück ziehen, dann sind Sie nicht gezwungen, zuvor ihr Eigentum im Grundbuch einverleiben zu müssen. Sie müssen zwar die Grunderwerbsteuer zahlen, aber Sie können die Eintragungsgebühr vermeiden. Der Letztkäufer benötigt für seine Einverleibung des Eigentumsrechts zwar den Nachweis, dass Sie das Grundstück käuflich erworben oder geerbt oder geschenkt bekommen haben, aber dafür reicht der beglaubigte Kaufvertrag oder der Einantwortungsbeschluss, oder ein anderer Titel, aber Sie müssen nicht erst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, um ein Grundstück rechtsgültig weiter verkaufen zu können.

Ich gebe Ihnen aber auf Grund meiner Erfahrungen auch den Tipp, dies zukünftigen Kaufinteressenten von Anfang offen zu legen. Denn ich habe schon die Erfahrung gemacht, dass unerfahrene Käufer vom Vertrag ängstlich zurücktreten, weil der Verkäufer nicht im Grundbuch steht, wobei dies in Wahrheit völlig unproblematisch war. Dann entstehen Rechtsstreite, die Sie vermeiden können, wenn Sie alle Karten offen auf den Tisch legen.

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Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Da schon eine lieb gewordene Tradition war ich auch heuer wieder als Vertretung der Rechtsanwaltskammer bei der Immobilienmessen Wien tätig. Die Messe war recht gut besucht. Es sind viele Einzelgespräche angefallen und einige Fragen konnten beantwortet werden. Während letztes Jahr die Immobilienertragsteuer im Focus der Fragesteller stand, gab es heuer mehr Anfragen zu Vorsorgewohnungen. Der Wunsch nach Immobilienbesitz als Vorsorge für die Pension und für die Kinder ist weiterhin stark präsent. Während in den vergangenen Regierungsperioden diese Tendenz aus ideologischen Umverteilungsgründen durch steuerliche Maßnahmen gebremst wurde, sind aktuell keine Hemmnisse geplant. Allerdings ist die Marktsituation zur Zeit überhitzt. Es fehlt an Objekten und nicht an Käufern.

Zum Recht des Bauunternehmers auf Sicherstellung seines Entgelts

Zum Recht des Bauunternehmers auf Sicherstellung seines Entgelts

Nicht selten werden Bauunternehmer mit der Insolvenz des Bauherrn konfrontiert. Dabei ist der Auftragnehmer aufgrund seiner Vorleistungspflicht der Schwächere und dem Insolvenzrisiko des Auftraggebers ganz besonders ausgesetzt. Es überrascht daher, dass eine Bestimmung, die zum Schutz des Werkunternehmers vor rund 10 Jahren in das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen wurde, in der Praxis wenig Anklang gefunden hat. § 1170b ABGB soll den Insolvenzrisiken im Bau- und Baunebengewerbe entgegenwirken. Er sieht eine gesetzliche, vertraglich nicht abdingbare Sicherstellungspflicht des Werkbestellers vor. Nach dieser Bestimmung darf der Unternehmer eines Bauwerks vom Werkbesteller für das noch ausstehende Entgelt eine Sicherstellung bis zur Höhe eines Fünftels des vereinbarten Entgelts, bei Verträgen, die innerhalb von drei Monaten zu erfüllen sind, sogar bis zur Höhe von zwei Fünfteln des vereinbarten Entgelts, verlangen. Diese Bestimmung ist nicht anwendbar, wenn der Werkbesteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein Verbraucher im Sinne des KSchG ist.

Die Obliegenheit des Werkbestellers, auf Verlangen des Unternehmers eine Sicherstellung zu geben, wird mit dem Vertragsabschluss begründet. Kommt der Werkbesteller dem Sicherstellungsverlangen des Werkunternehmers nicht, nicht rechtzeitig oder unzureichend nach, so kann dieser die Erbringung seiner Leistung verweigern und unter Setzung einer angemessenen Nachfrist die Vertragsaufhebung erklären.

Als Sicherungsmittel werden Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher, Bankgarantien und Versicherungen angeführt. Grundsätzlich sollen „nur“ diese in Betracht kommen, also Vermögenswerte, die eine rasche und günstige Verwertung ermöglichen, nicht jedoch bewegliche Sachen oder eine Hypothek.

Maßgebend für die Berechnung der Höhe der Sicherung ist das vereinbarte Gesamtentgelt, also nicht bloß der allfällig noch ausstehende Teil oder die noch nicht fälligen Teil- oder Abschlagszahlungen.  Eine automatische aliquote Verringerung der Sicherstellung bei Eingang von Teilzahlungen ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht geboten. Auch bei Verrechnung in Abschnitten ist die Sicherstellung nicht nur für das für den jeweils begonnenen Bauabschnitt vereinbarte und ausstehende Entgelt zu leisten, sondern für das noch ausstehende Gesamtentgelt.

Hinweis: Das Recht, Sicherstellung zu begehren, steht dem Werkunternehmer nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (vgl. OGH 27.9.2016, 1 Ob 107/16s) auch bei mangelhafter Bauleistung zu. Wenn der Bauherr also dem Sicherstellungsbegehren seines Auftragnehmers nicht folgt, kann dieser vom Vertrag zurücktreten und trotz vorhandener Mängel seinen Entgeltanspruch kostenpflichtig geltend machen. Oder aus Sicht des Bauherrn: Um die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrags nicht zu verlieren und weiterhin Vertragserfüllung verlangen zu können, sollte der Bauherr die begehrte Sicherheitsleistung erbringen.