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Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen?

Wie sind Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen?

In der Praxis von Hausverwaltungen und in der Lebenswelt von Mit- und Wohnungseigentümern kommt folgende Situation häufig vor:

Die Eigentümergemeinschaft fasst anlässlich einer Hausversammlung einen Mehrheitsbeschluss, zum Beispiel einen Beschluss über die Durchführung einer Generalsanierung und die damit verbundene Anhebung der Reparaturreserve. Ein Jahr später kommt die Sinneswandlung (aus welchen Gründen auch immer, etwa wegen eines Wechsels der Mehrheitsverhältnisse) und es wird ein neuer Mehrheitsbeschluss gefasst, aber diesmal mit folgendem Inhalt: “Der Beschluss über die Abstimmung über die Generalsanierung und die damit verbundene Anhebung der Reparaturreserve ab Jänner ….., der am ….. ausgehängt wurde, wird hiermit einverständlich aufgehoben.“

Da zwischen dem ersten Beschluss und dem zweiten Beschluss ein Jahr vergangen ist, hat die Hausverwaltung inzwischen die Wohnbeiträge mit erhöhter Rücklage für die Reparaturreserve vorgeschrieben. Ein Wohnungseigentümer möchte diesen erhöhten Beitrag nicht zahlen, da seiner Ansicht nach mit dem zweiten Beschluss der erste Beschluss rückwirkend aufgehoben wurde. Der Auffassung des beklagten Wohnungseigentümer kann viel abgewonnen werden, denn wofür benötigt die Eigentümergemeinschaft eine erhöhte Rücklage für eine Generalsanierung, wenn bereits feststeht, dass diese Sanierung nicht durchgeführt wird. Der OGH entschied aber zu Gunsten der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Folgende Erwägungen waren für den OGH hierbei maßgeblich:

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können entweder durch Abstimmung in der Eigentümerversammlung oder durch schriftlichen Umlaufbeschluss zustande kommen. Sie müssen jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Hausanschlag als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Nur der Hausanschlag löst die Frist zur Anfechtung des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft aus. Zweck der schriftlichen Verständigung ist (nur) die umfassende Information von Stand und Lauf der Verwaltung. Dass allein der Hausanschlag die Anfechtungsfrist auslöst, zeige nach Ansicht des OGH deutlich, dass nur der Text des Beschlusses maßgeblich sein kann. Ein vom Wortlaut nicht gedeckter subjektiver Parteiwille der an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer ist irrelevant. Jenen Wohnungseigentümern, die bei der Abstimmung in einer Eigentümerversammlung nicht anwesend waren, bleibt eine nicht im schriftlichen Beschluss festgehaltene Absprache der Abstimmenden verborgen. Auch bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren dient ein zur Kenntnis gebrachter Text als Entscheidungsgrundlage für die Abstimmung. Nur dieser kann bestimmen, worüber abgestimmt werden soll.

Wie gelangte der OGH aber im vorliegenden Fall zu Ergebnis, dass der erste Beschluss nicht rückwirkend aufgehoben gilt? Nach dem für die Interpretation also allein maßgeblichen Wortlaut des zweiten Mehrheitsbeschlusses wurde der vorangegangene Mehrheitsbeschluss „hiermit“ aufgehoben. Der Begriff „hiermit“ bringt nach Ansicht des OGH lediglich zum Ausdruck, dass dieser Beschluss zum Zeitpunkt seiner Fassung etwas bewirken soll. Eine rückwirkende Beseitigung sei aus dem Wortlaut nicht herauszulesen. Die Aufhebung des ersten Beschlusses konnte die Verpflichtung des Beklagten, die vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage zu zahlen, daher nicht rückwirkend beseitigen. Ab dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des zweiten Beschlusses war der Verwalter berechtigt, die Höhe der Rücklage bindend für alle Wohnungseigentümer selbständig festzusetzen.

Kritik: Dem OGH-Urteil fehlt die Überzeugungskraft. Die Zielsetzung der Eigentümergemeinschaft, nämlich keine Durchführung einer Generalsanierung und damit auch kein Bedarf für die Rücklage, war unbestritten. Auch eine gerichtlichen Entscheidung muss erlassen werden, damit sie rückwirkend einen Beschluss aufheben kann. Der Wortlaut des hier gegenständlichen Beschlusses hätte man also auch dahingehend auslegen können, dass die Eigentümergemeinschaft “hiermit” den ersten Beschluss rückwirkend (ex tunc) aufheben will. Zukünftig muss jedenfalls noch genauer auf die Formulierung von Beschlüssen Bedacht genommen werden. Der Wille der Eigentümergemeinschaft sollte möglichst umfassend dargestellt werden.

Nachweis: OGH, 5Ob29/15y

Hinweis: Lesen Sie weitere Publikationen auf meiner Website: www.ra-lintschinger.at

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