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Wohnung mit Hypothek verschenkt – wer haftet?

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, lautet: Wenn ich von meinen Eltern eine Wohnung geschenkt bekomme, die mit einem Pfandrecht belastet ist, hafte ich dann persönlich mit meinem eigenen Vermögen?

Die schnelle Antwort:

Für den eiligen Leser oder schnellen you tube Konsumenten gebe ich hier zunächst die schnelle Antwort: Nein! Das beschenkte Kind haftet nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Nur die verschenkte Liegenschaft ist das Haftungsobjekt, aber die mit dem Pfandrecht besicherte Forderung wird nicht zur persönlichen Schuld des beschenkten Kindes. Möglicherweise hat das Kind nicht viel vom Geschenk, wenn der Pfandgläubiger die Liegenschaft verwertet, wenn die Eltern den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, aber mit dem eigenen Vermögen haftet das beschenkte Kind nicht.

Hier geht es zum Kurzvideo.

Die lange Antwort:

Für die Leser und Zuhörer, die es genauer wissen wollen, gebe ich jetzt gerne die Langfassung der Antwort:

Unter einem Pfandrecht versteht das österr. Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also das ABGB, jenes Recht des Kapitalgebers, welches ihm ermöglicht, aus bestimmten Vermögensgegenständen eine Befriedigung zu erlangen, wenn der Kapitalnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Gegenstand einer Verpfändung können grundsätzlich alle Sachen sein: also nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliche Sachen (man spricht dann vom „Faustpfand“ oder „Fahrnispfand“), aber auch Rechte können verpfändet werden. Wird eine unbewegliche Sache, also etwa eine Liegenschaft verpfändet, dann spricht man auch von einer  „Hypothek“.

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:

  • Die Festbetragshypothek ist eine Hypothek, die zur Sicherung einer betraglich ganz genau festgesetzten Forderung ins Grundbuch eingetragen wird. Reicht der Kredit nicht aus und muss dieser erweitert werden, ist eine neue Eintragung ins Grundbuch erforderlich.
  • Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbeitrag im Grundbuch eingetragen. Das ist ein Rahmen, bis zu dem der Kredit reichen soll. Die tatsächliche Belastung ist oft deutlich geringer, kann aber theoretisch auch höher ausfallen. Innerhalb des Rahmens muss jedenfalls bei einer Veränderung des Kredits keine Korrektur vorgenommen werden.
  • Haften für eine Forderung mehrere Liegenschaften, spricht man von einer Simultanhypothek..

Pfandrechte sind sowohl für Kapitalgeber als auch für Kapitalnehmer ein sehr angenehmes Besicherungsmittel im Falle eines Darlehens:

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalgeber, sich ein Pfandrecht einräumen zu lassen, ist die Vermeidung der Nachteile einer Insolvenz des Schuldners. Denn bei der Insolvenz des Schuldners gewähren Pfandrechte dem Pfandgläubiger ein Absonderungsrecht.

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalnehmer, ein Pfandrechrecht an einer Liegenschaft einzuräumen, ist es, dass der Gläubiger lediglich ein Sicherungsrecht, aber kein Gebrauchsrecht an der Liegenschaft erhält. Daher kann der Bankangestellte, der ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft im Grundbuch einverleiben lässt, sich nicht zu Ihnen nach Hause begeben und es sich auf dem Sofa vor dem Fernseher bequem machen. Die Bank darf die verpfändete Liegenschaft nämlich nicht selbst benutzen.

Eine Liegenschaft kann auch mehrfach verpfändet werden. Das kommt sogar recht häufig vor. Sie finden sehr oft Grundbuchauszüge, die offenlegen, dass eine Liegenschaft gleich mehrfach belastet ist.

Nun zu einem weiteren Grund, warum Schuldner geneigt sind, Hypotheken einzuräumen. Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung bei der Bank günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages zusätzliche Kosten, wie etwa die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, die Beglaubigungskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen allein 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung im Grundbuch an. Daher prüfen Sie als Käufer, ob es wirklich billiger ist, indem Sie alle Kosten zusammenrechnen.

Alternativen:

Es muss bei weitem nicht jeder Immobillienankauf mit einer Hypothek besichert werden. Etwa bei einer reinen Zwischenfinanzierung, also dann, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung vorfinanziert werden soll und man einen Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung erwartet, bedarf es deshalb nicht unbedingt eines Kredits, der mit einer Hypothek besichert ist.

Dazu ein Tipp:

Sie sind nicht mit Ihrer Hausbank verheiratet. Für die Bank sind Sie ein Kunde. Testen Sie daher die Kundenfreundlichkeit Ihrer Bank. Wenn Ihnen die Hausbank keine Zwischenfinanzierungen ohne teure Hypotheken gewährt, ist es sohin Zeit, sich „neu zu orientieren“. Ein fähiger Bankreferent sollte in der Lage sein, Alternativen zu Hypothekarkrediten mit Ihnen zu diskutieren. Das heißt nicht, dass die Alternativen immer besser für Sie seien müssen, aber zumindest sollte Ihnen der Bankberater die Alternativen aufzeigen, damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können. Erwähnen möchte ich hier zum Beispiel: Mitschuldnerschaft, Bürgschaft, Versicherungen, Wechsel, Gehaltsverpfändungen, Garantien und anderes.

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Zur Verjährungsfrist der Regressforderung des Gewährleistungspflichtigen gegen seinen Vormann

Zur Verjährungsfrist der Regressforderung des Gewährleistungspflichtigen gegen seinen Vormann

Den meisten Unternehmern sind die allgemeinen Gewährleistungsfristen gut bekannt: Das Recht auf Gewährleistung muss, wenn es unbewegliche Sachen betrifft, binnen drei Jahren, wenn es bewegliche Sachen betrifft, binnen zwei Jahren gerichtlich geltend gemacht werden. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Tag der Ablieferung der Sache.

Relativ unbekannt ist hingegen, dass bei gewährleistungsrechtlichen Rückgriffen die allgemeinen Verjährungsfristen in einer sehr häufig vorkommenden Konstellation nicht anwendbar sind: Hat ein Unternehmer einem Verbraucher Gewähr geleistet, so kann er gemäß § 933b ABGB von seinem Vormann auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist noch Gewährleistung verlangen!

Erste Voraussetzung für die Wahrnehmung des Gewährleistungsrechts gegen den Vormann auch nach Ablauf der zwei- oder dreijährigen Gewährleistungsfrist ist, dass ein Unternehmer einem Verbraucher Gewähr geleistet hat. Bemerkenswert ist, dass dann dieser Vormann seinerseits gegen seinen Vormann das Gewährleistungsrecht ausüben darf, obwohl er selbst nicht an einen Verbraucher, sondern an ein Unternehmen geleistet hat. Es genügt also, wenn am Ende der Absatzkette an einem Verbraucher geliefert wurde, damit selbst nach einer langen Vertragskette der Erstveräußerer trotz Ablauf der allgemeinen Gewährleistungsfrist haftet. Folglich kann der Erstveräußerer unter Umständen sehr spät von seiner Gewährleistungspflicht erfahren.

Zweitens muss der Rückgriffsberechtigte sehr schnell agieren: die Gewährleistung muss innerhalb von zwei Monaten gerichtlich geltend gemacht werden. Die Zweimonatsfrist beginnt mit der Erfüllung der eigenen Gewährleistungspflicht.

Drittens bestimmt das Gesetz, dass der Anspruch mit der Höhe des eigenen Aufwandes beschränkt ist. Der Rückgriffsberechtigte kann daher niemals mehr als den Aufwand ersetzt verlangen, den er selbst zur Befriedigung seines Nachmannes tätigen musste.

Viertens ist der Rückgriff immer nur gegen den unmittelbaren Vormann möglich und nicht gegen einen diesem nachfolgenden Vormann.

Fünftens ist auch die Gewährleistungspflicht des Rückgriffspflichtigen zeitlich nicht unbeschränkt. Um die Regresshaftung in zeitlicher Hinsicht nicht unüberschaubar zu machen, endet die Haftung des Rückgriffspflichtigen jedenfalls nach Ablauf von fünf Jahren nach Erbringung seiner Leistung. Der Oberste Gerichtshof hat jüngst erkannt, dass diese Frist selbst bei versteckten Mängeln jedenfalls mit Übergabe der mangelhaften Sache an den Regressberechtigten beginnt.

Mein Tipp: Die oben dargestellten Regelungen sind nicht zwingender Natur. Beugen Sie in Ihren Verträgen dadurch vor, indem Sie die Anwendung dieser Bestimmung abbedingen.

Zur Haftung des Reiseveranstalters für einen grünen Paprikastreifen

Zur Haftung des Reiseveranstalters für einen grünen Paprikastreifen:

Die Klägerin buchte bei der Beklagten eine Busreise mit Unterbringung und Frühstück in einem Hotel. Am Morgen des dritten Tages ging sie zum Frühstücksbuffet und stieg, während sie am Buffet entlang ging, auf ein am Boden liegendes Stück grünen Paprika, das sie vorher nicht gesehen hatte. Sie rutschte darauf aus, fiel rücklings auf den Boden und verletzte sich.

Die Klägerin begehrte vom beklagten Reiseveranstalter (unter Anrechnung eines eigenen Verschuldens von einem Drittel) Schadenersatz.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es traf die Feststellung, dass das Paprikastück kurz vor dem Unfall zu Boden fiel. Selbst wenn die Mitarbeiter den Boden durchgehend kontrolliert hätten, wäre es unsicher, ob sie den Paprikastreifen vor dem Sturz der Klägerin entfernen hätten können, weil dieser knapp davor zu Boden gefallen sei.

Das Berufungsgericht bestätigte das Ersturteil, ohne die Beweisrüge der Klägerin zu den vom Erstgericht ergänzend getroffenen Feststellungen zu behandeln. Es legte die von der Klägerin begehrten Ersatzfeststellungen zugrunde. Danach sei das Paprikastück bereits am Boden gelegen, als ein Kellner am Buffet vorbeiging, um dieses zu kontrollieren, wobei er das Paprikastück übersah und nicht entfernte. Hätte der Kellner das Paprikastück wahrgenommen und dieses beiseite geschoben oder aufgehoben, wäre es nicht zum Sturz der Klägerin gekommen. Selbst unter Zugrundelegung dieses gewünschten Sachverhalts wäre eine Verletzung der Verkehrssicherungspflichten zu verneinen.

Der Oberste Gerichtshof teilte die Rechtsansicht des Berufungsgerichts nicht und verwies die Rechtssache zur Erledigung der Beweisrüge an dieses Gericht zurück. Sollte das Berufungsgericht die erstgerichtlichen Feststellungen übernehmen, kann den Mitarbeitern des Hotels nicht der Vorwurf gemacht werden, sie hätten das Paprikastück nicht rechtzeitig entfernt, wäre dieses doch erst kurz vor dem Sturz der Klägerin zu Boden gefallen. Eine durchgehende Überprüfung und Reinigung des Bodens vor dem Frühstücksbuffet, die die sofortige Entfernung von jeglichen Essensresten vom Boden gewährleistet, wäre eine Überspannung der Sorgfaltspflichten des Hotelbetreibers. Sofern das Gericht zweiter Instanz aber die von der Klägerin gewünschten Feststellungen trifft, läge ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht durch das Hotelpersonal vor, hätte doch der Kellner den erkennbaren grünen Paprikastreifen auf dem Fliesenboden nicht entfernt, obwohl ihm dies möglich und zumutbar war. In diesem Fall wäre von einem gleichteiligen Verschulden der Parteien auszugehen. Auch die Klägerin hatte den Bodenverhältnissen vor ihrem Sturz keine Beachtung geschenkt, obwohl sie – ebenso wie der Kellner – den grünen Paprikastreifen am Fliesenboden sehen hätte können. Beim Frühstücksbuffet herrschte kein besonderes Gedränge und sie hatte freie Sicht auf den Boden vor ihr.
Quelle: OGH, Urteil vom 27.09.2016, 1 Ob 158/16s

Fazit: Ein Reiseveranstalter haftet einem Kunden soweit, als der Reiseveranstaltungsvertrag als Nebenpflicht auch eine Schutz- und Sorgfaltspflicht für dessen körperliche Sicherheit umfasst. Dabei muss er für ein allfälliges Verschulden des örtlichen Hotelanbieters als seines Erfüllungsgehilfen einstehen. Da kann auch ein am Boden liegender, vom Kellner nicht weggeräumter grüner Paprikastreifen vor dem Buffet haftungsauslösend sein.