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Wohnung mit Hypothek verschenkt – wer haftet?

Eine Frage, die mir oft gestellt wird, lautet: Wenn ich von meinen Eltern eine Wohnung geschenkt bekomme, die mit einem Pfandrecht belastet ist, hafte ich dann persönlich mit meinem eigenen Vermögen?

Die schnelle Antwort:

Für den eiligen Leser oder schnellen you tube Konsumenten gebe ich hier zunächst die schnelle Antwort: Nein! Das beschenkte Kind haftet nicht persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Nur die verschenkte Liegenschaft ist das Haftungsobjekt, aber die mit dem Pfandrecht besicherte Forderung wird nicht zur persönlichen Schuld des beschenkten Kindes. Möglicherweise hat das Kind nicht viel vom Geschenk, wenn der Pfandgläubiger die Liegenschaft verwertet, wenn die Eltern den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, aber mit dem eigenen Vermögen haftet das beschenkte Kind nicht.

Hier geht es zum Kurzvideo.

Die lange Antwort:

Für die Leser und Zuhörer, die es genauer wissen wollen, gebe ich jetzt gerne die Langfassung der Antwort:

Unter einem Pfandrecht versteht das österr. Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, also das ABGB, jenes Recht des Kapitalgebers, welches ihm ermöglicht, aus bestimmten Vermögensgegenständen eine Befriedigung zu erlangen, wenn der Kapitalnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

Gegenstand einer Verpfändung können grundsätzlich alle Sachen sein: also nicht nur Immobilien, sondern auch bewegliche Sachen (man spricht dann vom „Faustpfand“ oder „Fahrnispfand“), aber auch Rechte können verpfändet werden. Wird eine unbewegliche Sache, also etwa eine Liegenschaft verpfändet, dann spricht man auch von einer  „Hypothek“.

Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken:

  • Die Festbetragshypothek ist eine Hypothek, die zur Sicherung einer betraglich ganz genau festgesetzten Forderung ins Grundbuch eingetragen wird. Reicht der Kredit nicht aus und muss dieser erweitert werden, ist eine neue Eintragung ins Grundbuch erforderlich.
  • Bei der Höchstbetragshypothek wird ein Höchstbeitrag im Grundbuch eingetragen. Das ist ein Rahmen, bis zu dem der Kredit reichen soll. Die tatsächliche Belastung ist oft deutlich geringer, kann aber theoretisch auch höher ausfallen. Innerhalb des Rahmens muss jedenfalls bei einer Veränderung des Kredits keine Korrektur vorgenommen werden.
  • Haften für eine Forderung mehrere Liegenschaften, spricht man von einer Simultanhypothek..

Pfandrechte sind sowohl für Kapitalgeber als auch für Kapitalnehmer ein sehr angenehmes Besicherungsmittel im Falle eines Darlehens:

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalgeber, sich ein Pfandrecht einräumen zu lassen, ist die Vermeidung der Nachteile einer Insolvenz des Schuldners. Denn bei der Insolvenz des Schuldners gewähren Pfandrechte dem Pfandgläubiger ein Absonderungsrecht.

Ein wesentlicher Grund für den Kapitalnehmer, ein Pfandrechrecht an einer Liegenschaft einzuräumen, ist es, dass der Gläubiger lediglich ein Sicherungsrecht, aber kein Gebrauchsrecht an der Liegenschaft erhält. Daher kann der Bankangestellte, der ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft im Grundbuch einverleiben lässt, sich nicht zu Ihnen nach Hause begeben und es sich auf dem Sofa vor dem Fernseher bequem machen. Die Bank darf die verpfändete Liegenschaft nämlich nicht selbst benutzen.

Eine Liegenschaft kann auch mehrfach verpfändet werden. Das kommt sogar recht häufig vor. Sie finden sehr oft Grundbuchauszüge, die offenlegen, dass eine Liegenschaft gleich mehrfach belastet ist.

Nun zu einem weiteren Grund, warum Schuldner geneigt sind, Hypotheken einzuräumen. Hypothekarkredite sind hinsichtlich ihrer Verzinsung bei der Bank günstiger als Kredite, die nicht im Grundbuch sichergestellt sind. Andererseits entstehen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehnsvertrages zusätzliche Kosten, wie etwa die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde, die Beglaubigungskosten und die Kosten für die Grundbucheintragung. Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen allein 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung im Grundbuch an. Daher prüfen Sie als Käufer, ob es wirklich billiger ist, indem Sie alle Kosten zusammenrechnen.

Alternativen:

Es muss bei weitem nicht jeder Immobillienankauf mit einer Hypothek besichert werden. Etwa bei einer reinen Zwischenfinanzierung, also dann, wenn der Kaufpreis für eine Wohnung vorfinanziert werden soll und man einen Erlös aus dem Verkauf einer anderen Wohnung erwartet, bedarf es deshalb nicht unbedingt eines Kredits, der mit einer Hypothek besichert ist.

Dazu ein Tipp:

Sie sind nicht mit Ihrer Hausbank verheiratet. Für die Bank sind Sie ein Kunde. Testen Sie daher die Kundenfreundlichkeit Ihrer Bank. Wenn Ihnen die Hausbank keine Zwischenfinanzierungen ohne teure Hypotheken gewährt, ist es sohin Zeit, sich „neu zu orientieren“. Ein fähiger Bankreferent sollte in der Lage sein, Alternativen zu Hypothekarkrediten mit Ihnen zu diskutieren. Das heißt nicht, dass die Alternativen immer besser für Sie seien müssen, aber zumindest sollte Ihnen der Bankberater die Alternativen aufzeigen, damit Sie sich ein umfassendes Bild machen können. Erwähnen möchte ich hier zum Beispiel: Mitschuldnerschaft, Bürgschaft, Versicherungen, Wechsel, Gehaltsverpfändungen, Garantien und anderes.

Kommentare willkommen. Fragen zu Ihrem Projekt richten Sie bitte unverbindlich und vertraulich an lintschinger@ra-lintschinger.at

www.ra-lintschinger.at

Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Immobilienmesse 2018 – Vertretung der Rechtsanwaltskammer Wien

Da schon eine lieb gewordene Tradition war ich auch heuer wieder als Vertretung der Rechtsanwaltskammer bei der Immobilienmessen Wien tätig. Die Messe war recht gut besucht. Es sind viele Einzelgespräche angefallen und einige Fragen konnten beantwortet werden. Während letztes Jahr die Immobilienertragsteuer im Focus der Fragesteller stand, gab es heuer mehr Anfragen zu Vorsorgewohnungen. Der Wunsch nach Immobilienbesitz als Vorsorge für die Pension und für die Kinder ist weiterhin stark präsent. Während in den vergangenen Regierungsperioden diese Tendenz aus ideologischen Umverteilungsgründen durch steuerliche Maßnahmen gebremst wurde, sind aktuell keine Hemmnisse geplant. Allerdings ist die Marktsituation zur Zeit überhitzt. Es fehlt an Objekten und nicht an Käufern.

Aufwandsentschädigung: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

Aufwandsentschädigung: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

Anbei ein informativer Artikel zur Aufwandsentschädigung (also nicht Provision) von Immobilienmaklern:

https://ratgeber.immowelt.at/a/aufwandsentschaedigung-geschaeft-geplatzt-wann-der-makler-trotzdem-geld-bekommt.html

 

 

Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn ein Kaufvertrag mit Urteil aufgehoben wird und zwar auch nicht gegen den Verkäufer, der schuldhaft die Kaufvertragsaufhebung verursacht hat

Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn ein Kaufvertrag mit Urteil aufgehoben wird und zwar auch nicht gegen den Verkäufer, der schuldhaft die Kaufvertragsaufhebung verursacht hat

Der Oberste Gerichtshof hat für Immobilienmakler und deren Kunden eine wichtige Klarstellung getroffen:

Im Anlassfall war der Kläger Eigentümer einer Liegenschaft, die sich im Bereich einer kundgemachten Trasse für eine geplante Schnellstraße befand. Der Kläger wusste, dass benachbarte Liegenschaften von der Trasse der Schnellstraße berührt werden, aber über die Betroffenheit seines eigenen Grundstücks informierte er sich nicht. Die Liegenschaft war tatsächlich nahezu zur Gänze von der Trasse und damit von einem Bauverbot erfasst. Über Auftrag des Klägers vermittelte ein Immobilienmakler den Verkauf der Liegenschaft, worauf der Kläger das Vermittlungshonorar zahlte. In der Folge machte der Käufer der Liegenschaft Vertragsaufhebung wegen Irrtum gerichtlich geltend und der Kaufvertrag wurde mit Urteil aufgehoben. Der Verkäufer begehrte nun seinerseits vom Immobilienmakler die Rückzahlung des Vermittlungshonorars und berief sich darauf, dass nach der erfolgreichen Irrtumsanfechtung des Käufers kein rechtswirksames Geschäft mehr vorliege. Der Immobilienmakler wandte gegen die Klage im Wesentlichen ein, dass er zur Rückzahlung nicht verpflichtet sei, weil der Kaufvertrag wegen des grob fahrlässigen Verhaltens des Klägers aufgehoben wurde und daher ein in die Sphäre des Auftraggebers fallender Grund vorliege, der den Provisionsanspruch nicht berühre.

Instanzen:

Das Erstgericht folgte der Ansicht des Immobilienmaklers und wies das Rückforderungsbegehren ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage nicht Folge und ließ die ordentliche Revision zu.

Zusammenfassung der rechtliche Würdigung des OGH:

Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Von einem rechtswirksamen Geschäft kann nicht gesprochen werden, wenn es wegen Bestehens von Willensmängeln erfolgreich angefochten wurde. Bei einem solchen „Wurzelmangel“ trägt der Vertrag das Risiko einer Auflösung mit ex tunc-Wirkung von vornherein in sich. Macht eine Partei den Willensmangel erfolgreich geltend, wird rückwirkend ein Zustand hergestellt, der einem Nichtzustandekommen des Vertrags entspricht. Der Einwand des Immobilienmaklers, dass er seine Leistungen mangelfrei erbracht habe, ist unbeachtlich, weil es für seinen Provisionsanspruch nicht auf die Qualität seiner Leistungen, sondern ausschließlich darauf ankommt, ob diese letztlich zu einem (unanfechtbaren, aber unangefochtenen) Vertrag geführt haben. Gegen die Verpflichtung des Maklers zur Rückzahlung einer bereits erhaltenen Provision kann auch nicht eingewendet werden, dass der Willensmangel in der Sphäre des Geschäftsherrn liege. Auch ohne den betreffenden Mangel wäre es bei derartigen Konstellationen typischerweise überhaupt nicht zum Vertragsschluss gekommen und der Vermittler hätte keinen Provisionsanspruch erworben. Ein Provisionsanspruch steht somit auch gegen den Auftraggeber nicht zu, aus dessen Sphäre der Anfechtungsgrund stammt, der zum rückwirkenden Wegfall des vermittelten Geschäfts führt.

Hinweis: Der OGH hat bestätigt, dass dem Immobilienmakler keinesfalls ein Provisionsanspruch zusteht, wenn ein vermittelter Kaufvertrag wegen eines Willensmangels (zb. Irrtum) rückwirkend aufgehoben wurde. Nicht abschließend geklärt ist der Fall, wenn der vermittelte Kaufvertrag bloß mit Wirkung „ex nunc“ (Gewährleistung) gewandelt wurde. Hier besteht also noch Spielraum für den Immobilienmakler.

Nachweis: OGH 22.05.2014, 1Ob75/14g