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Privatzimmervermietung in Österreich

Privatzimmervermietung in Österreich

Privatzimmervermietung bei Großevents (zB. Eurovision Song Contest) im rechtlichen Graubereich – oder warum ich dem Gast aus Japan Schnaps aber keinen Saki servieren darf

Anstehende Großereignisse – wie etwa der Eurovision Song Contest –  reduzieren die Kapazitäten für günstige Übernachtungsmöglichkeiten. Kein Wunder also, dass Private hier eine Chance für ein Zubrot sehen. Dies kann aber böse (und teuer) enden, wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen nicht eingehalten werden.

Zunächst gilt es, dass Gewerberecht zu beachten: Die Gewerbeordnung gilt grundsätzlich für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten, kennt jedoch eine Reihe von Ausnahmen. Eine Ausnahme betrifft “die nach ihrer Eigenart und ihrer Betriebsweise in die Gruppe der häuslichen Nebenbeschäftigungen fallenden und durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes betriebenen Erwerbszweige” (vgl. § 2 Abs. 1 Z 9 GewO 1994). Diese Ausnahmebestimmung ist schon einem sehr dunklen Graubereich zuzuordnen, besteht sie doch fast nur aus unbestimmten und damit auslegungsbedürftigen Gesetzesbegriffen. Klar ist, dass die Heranziehung von Personal für die Zimmervermietung  – und mögen diese auch Familienmitglieder sein, die sonst nicht in der betreffenden Wohnung leben – nicht mehr vom Ausnahmetatbestand erfasst wäre. Die bloße Raumvermietung fällt hingegen nicht darunter, wenn also keine mit einer Beherbergung im Zusammenhang stehenden Dienstleistungen erbracht werden (zB. keine Zurverfügungstellung der Bettwäsche, keine Verpflegung, keine Zimmerreinigung).

Ist das Gewerberecht anzuwenden, freut sich zunächst die Wirtschaftskammer über ein weiteres zahlungspflichtiges Mitglied. Darüber hinaus muss sich der Vermieter die Frage stellen, ob er das Gewerbe frei ausüben darf oder ob er einen Befähigungsnachweis benötigt. Beide Varianten kommen in Betracht! Einen Befähigungsnachweis benötigt, wer das Gastgewerbe ausüben möchte. Einer Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe bedarf es für die Beherbergung von Gästen oder für die Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken (vgl. § 111 Abs. 1 GewO 1994). Bei Ausübung dieses Gewerbes besteht eine Versicherungspflicht bei der Sozialversicherung der gewerblichen Wirtschaft. Stellt nun die gewerberechtlich relevante Privatzimmervermietung immer eine Tätigkeit dar, für die ein Befähigungsnachweis vorzulegen ist? Nein, denn nach einer weiteren gesetzlichen Ausnahme (vgl. § 111 Abs. 2 Z 4 GewO 1994) bedarf es ausnahmsweise keines Befähigungsnachweise für die Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden. Ferner dürfen Frühstück und kleine Imbissen verabreicht werden. Einen Befähigungsnachweis bedarf es dann auch nicht für den Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen noch für gebrannte geistige Getränke als Beigabe zu diesen Getränken. Nimmt man das Gesetz ernst – und das wollen und müssen wir natürlich – darf also den Gästen zum kleinen Imbiss ein Flaschenbier “mit Schuss”, aber kein süffiges Achterl serviert werden. Und man beachte: der Obstler ist auch nur als Beigabe zum Bier erlaubt und darf nicht eigenständig verabreicht  werden, also ohne ein Bierchen geht gar nichts. Folglich ist es unzulässig, dass Sie dem Gast aus Japan einen Saki zum Frühstück kredenzen, obgleich das Gesetz nicht ausdrücklich vorschreibt, dass Sie nur Semmel und Melange anbieten dürfen. Als kleiner Imbiss könnte ein Kaviarbrötchen mit Fischeiern aus der Region noch durchgehen, aber niemals ein Glas Sekt dazu.

Die Bundesländer wollen natürlich auch am Gast verdienen. Für Wien bestimmt das Wiener Tourismusförderungsgesetz, dass, wer im Gebiet der Stadt Wien in einer Privatunterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nimmt, eine Ortstaxe zu entrichten hat. Personen, die in einer Privatunterkunft länger als drei Monate ununterbrochen Aufenthalt nehmen, sind von der Entrichtung der Ortstaxe ausnahmsweise befreit. Aktuell beträgt die Ortstaxe je Person und Beherbergung 3,2 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist das Beherbergungsentgelt, wobei die Umsatzsteuer, das Entgelt für das Frühstück im ortsüblichen Ausmaß und ein Pauschalabzug von 11% nicht in die Bemessungsgrundlage fallen. Steuerschuldner ist der Gast, aber der Vermieter muss für jeden Gast die Ortstaxe einbehalten und an das Magistrat abführen.

Der Vermieter, der willig ist, alle oben genannten Bedingungen, einzuhalten, steht schließlich vor einer weiteren, womöglich unüberwindbaren Hürde. Der Oberste Gerichtshof (5 Ob 59/14h) hat festgestellt, dass die touristische Nutzung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 2 bis 30 Tage eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt. Liegt keine Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer vor, so handelt der Wohnungseigentümer unerlaubt eigenmächtig. Gegen diese unerlaubte Eigenmacht können sich die anderen Wohnungseigentümer im Wege der Eigentumsfreiheitsklage zur Wehr setzen. Es ist in diesem Zusammenhang hervorzuheben, dass der Vermieter die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt und sich nicht auf eine allfällige Zustimmung des Hausverwalters stützen kann. Stimmt nur ein Miteigentümer nicht zu, muss er zu Gericht gehen. Diese Hürde ist daher in der Praxis kaum zu bewältigen. Zu betonen ist aber, dass der OGH nur die touristische Nutzung als eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung ansieht. Eine einmalige kurzfristige Vermietung oder die Vermietung während eines eigenen Ortswechsels  ist nicht erfasst.

Last not least sind steuerliche Aspekte zu beachten. Beispielsweise kann die Zimmervermietung steuerlich zu den Einkünften aus dem gewerblichen Betrieb oder zu den Einkünften  aus Vermietung und Verpachtung oder zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft zählen.

Betrachte Sie auch meinen kurzen Beitrag zur Privatzimmervermietung in schaumedia.at:

http://schaumedia.at/lang/de_DE/broadcast/109271

 

 

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