Schlagwort-Archiv: Vertragsaufhebung

Bild von RA Dr. Clemens Lintschinger, MSc

Zum Recht des Bauunternehmers auf Sicherstellung seines Entgelts

Zum Recht des Bauunternehmers auf Sicherstellung seines Entgelts

Nicht selten werden Bauunternehmer mit der Insolvenz des Bauherrn konfrontiert. Dabei ist der Auftragnehmer aufgrund seiner Vorleistungspflicht der Schwächere und dem Insolvenzrisiko des Auftraggebers ganz besonders ausgesetzt. Es überrascht daher, dass eine Bestimmung, die zum Schutz des Werkunternehmers vor rund 10 Jahren in das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen wurde, in der Praxis wenig Anklang gefunden hat. § 1170b ABGB soll den Insolvenzrisiken im Bau- und Baunebengewerbe entgegenwirken. Er sieht eine gesetzliche, vertraglich nicht abdingbare Sicherstellungspflicht des Werkbestellers vor. Nach dieser Bestimmung darf der Unternehmer eines Bauwerks vom Werkbesteller für das noch ausstehende Entgelt eine Sicherstellung bis zur Höhe eines Fünftels des vereinbarten Entgelts, bei Verträgen, die innerhalb von drei Monaten zu erfüllen sind, sogar bis zur Höhe von zwei Fünfteln des vereinbarten Entgelts, verlangen. Diese Bestimmung ist nicht anwendbar, wenn der Werkbesteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein Verbraucher im Sinne des KSchG ist.

Die Obliegenheit des Werkbestellers, auf Verlangen des Unternehmers eine Sicherstellung zu geben, wird mit dem Vertragsabschluss begründet. Kommt der Werkbesteller dem Sicherstellungsverlangen des Werkunternehmers nicht, nicht rechtzeitig oder unzureichend nach, so kann dieser die Erbringung seiner Leistung verweigern und unter Setzung einer angemessenen Nachfrist die Vertragsaufhebung erklären.

Als Sicherungsmittel werden Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher, Bankgarantien und Versicherungen angeführt. Grundsätzlich sollen “nur” diese in Betracht kommen, also Vermögenswerte, die eine rasche und günstige Verwertung ermöglichen, nicht jedoch bewegliche Sachen oder eine Hypothek.

Maßgebend für die Berechnung der Höhe der Sicherung ist das vereinbarte Gesamtentgelt, also nicht bloß der allfällig noch ausstehende Teil oder die noch nicht fälligen Teil- oder Abschlagszahlungen.  Eine automatische aliquote Verringerung der Sicherstellung bei Eingang von Teilzahlungen ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht geboten. Auch bei Verrechnung in Abschnitten ist die Sicherstellung nicht nur für das für den jeweils begonnenen Bauabschnitt vereinbarte und ausstehende Entgelt zu leisten, sondern für das noch ausstehende Gesamtentgelt.

Hinweis: Das Recht, Sicherstellung zu begehren, steht dem Werkunternehmer nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (vgl. OGH 27.9.2016, 1 Ob 107/16s) auch bei mangelhafter Bauleistung zu. Wenn der Bauherr also dem Sicherstellungsbegehren seines Auftragnehmers nicht folgt, kann dieser vom Vertrag zurücktreten und trotz vorhandener Mängel seinen Entgeltanspruch kostenpflichtig geltend machen. Oder aus Sicht des Bauherrn: Um die Einrede des nicht gehörig erfüllten Vertrags nicht zu verlieren und weiterhin Vertragserfüllung verlangen zu können, sollte der Bauherr die begehrte Sicherheitsleistung erbringen.

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Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn ein Kaufvertrag mit Urteil aufgehoben wird und zwar auch nicht gegen den Verkäufer, der schuldhaft die Kaufvertragsaufhebung verursacht hat

Der Immobilienmakler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn ein Kaufvertrag mit Urteil aufgehoben wird und zwar auch nicht gegen den Verkäufer, der schuldhaft die Kaufvertragsaufhebung verursacht hat

Der Oberste Gerichtshof hat für Immobilienmakler und deren Kunden eine wichtige Klarstellung getroffen:

Im Anlassfall war der Kläger Eigentümer einer Liegenschaft, die sich im Bereich einer kundgemachten Trasse für eine geplante Schnellstraße befand. Der Kläger wusste, dass benachbarte Liegenschaften von der Trasse der Schnellstraße berührt werden, aber über die Betroffenheit seines eigenen Grundstücks informierte er sich nicht. Die Liegenschaft war tatsächlich nahezu zur Gänze von der Trasse und damit von einem Bauverbot erfasst. Über Auftrag des Klägers vermittelte ein Immobilienmakler den Verkauf der Liegenschaft, worauf der Kläger das Vermittlungshonorar zahlte. In der Folge machte der Käufer der Liegenschaft Vertragsaufhebung wegen Irrtum gerichtlich geltend und der Kaufvertrag wurde mit Urteil aufgehoben. Der Verkäufer begehrte nun seinerseits vom Immobilienmakler die Rückzahlung des Vermittlungshonorars und berief sich darauf, dass nach der erfolgreichen Irrtumsanfechtung des Käufers kein rechtswirksames Geschäft mehr vorliege. Der Immobilienmakler wandte gegen die Klage im Wesentlichen ein, dass er zur Rückzahlung nicht verpflichtet sei, weil der Kaufvertrag wegen des grob fahrlässigen Verhaltens des Klägers aufgehoben wurde und daher ein in die Sphäre des Auftraggebers fallender Grund vorliege, der den Provisionsanspruch nicht berühre.

Instanzen:

Das Erstgericht folgte der Ansicht des Immobilienmaklers und wies das Rückforderungsbegehren ab. Das Berufungsgericht hingegen gab der Klage nicht Folge und ließ die ordentliche Revision zu.

Zusammenfassung der rechtliche Würdigung des OGH:

Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Von einem rechtswirksamen Geschäft kann nicht gesprochen werden, wenn es wegen Bestehens von Willensmängeln erfolgreich angefochten wurde. Bei einem solchen „Wurzelmangel“ trägt der Vertrag das Risiko einer Auflösung mit ex tunc-Wirkung von vornherein in sich. Macht eine Partei den Willensmangel erfolgreich geltend, wird rückwirkend ein Zustand hergestellt, der einem Nichtzustandekommen des Vertrags entspricht. Der Einwand des Immobilienmaklers, dass er seine Leistungen mangelfrei erbracht habe, ist unbeachtlich, weil es für seinen Provisionsanspruch nicht auf die Qualität seiner Leistungen, sondern ausschließlich darauf ankommt, ob diese letztlich zu einem (unanfechtbaren, aber unangefochtenen) Vertrag geführt haben. Gegen die Verpflichtung des Maklers zur Rückzahlung einer bereits erhaltenen Provision kann auch nicht eingewendet werden, dass der Willensmangel in der Sphäre des Geschäftsherrn liege. Auch ohne den betreffenden Mangel wäre es bei derartigen Konstellationen typischerweise überhaupt nicht zum Vertragsschluss gekommen und der Vermittler hätte keinen Provisionsanspruch erworben. Ein Provisionsanspruch steht somit auch gegen den Auftraggeber nicht zu, aus dessen Sphäre der Anfechtungsgrund stammt, der zum rückwirkenden Wegfall des vermittelten Geschäfts führt.

Hinweis: Der OGH hat bestätigt, dass dem Immobilienmakler keinesfalls ein Provisionsanspruch zusteht, wenn ein vermittelter Kaufvertrag wegen eines Willensmangels (zb. Irrtum) rückwirkend aufgehoben wurde. Nicht abschließend geklärt ist der Fall, wenn der vermittelte Kaufvertrag bloß mit Wirkung “ex nunc” (Gewährleistung) gewandelt wurde. Hier besteht also noch Spielraum für den Immobilienmakler.

Nachweis: OGH 22.05.2014, 1Ob75/14g

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